1. Định nghĩa và phân loại
Bất động sản thương mại (CRE) là tài sản được sử dụng đặc biệt cho các mục đích liên quan đến doanh nghiệp hoặc để cung cấp không gian làm việc thay vì là không gian sống, điều này sẽ thay thế bởi bất động sản dân cư. Thông thường, bất động sản thương mại được cho thuê cho các người thuê để tiến hành các hoạt động tạo thu nhập. Loại bất động sản rộng lớn này có thể bao gồm mọi thứ từ một cửa hàng đơn lẻ đến một trung tâm mua sắm lớn.
Bất động sản thương mại có nhiều hình thức khác nhau. Nó có thể là bất cứ điều gì từ một tòa văn phòng đến một căn hộ dành cho một hoặc hai gia đình, hoặc thậm chí là một nhà hàng, quán cà phê hoặc nhà kho. Cá nhân, công ty và các quỹ lợi nhuận có thể kiếm tiền từ bất động sản thương mại bằng cách cho thuê nó hoặc giữ nó và bán lại.
Bất động sản thương mại bao gồm một số loại hình, chẳng hạn như các nhà bán lẻ của mọi loại: không gian văn phòng, khách sạn và khu nghỉ mát, các trung tâm mua sắm, nhà hàng và cơ sở chăm sóc sức khỏe.
Bất động sản thương mại và bất động sản dân cư cấu thành hai loại chính của tài sản bất động sản. Các tài sản dân cư bao gồm các công trình được dành riêng cho việc ở và không dành cho việc sử dụng thương mại hoặc công nghiệp. Như tên gọi của nó, bất động sản thương mại được sử dụng trong thương mại, và các tài sản cho thuê nhiều đơn vị phục vụ làm nơi ở cho người thuê được phân loại như một hoạt động thương mại đối với chủ sở hữu.
Bất động sản thương mại thường được phân loại thành bốn loại, tùy thuộc vào chức năng
- Không gian văn phòng
- Sử dụng công nghiệp
- Cho thuê đa gia đình
- Bán lẻ
Các danh mục cụ thể cũng có thể được phân loại chi tiết hơn. Có một số loại hình bất động sản bán lẻ khác nhau:
- Khách sạn và khu nghỉ mát
- Trung tâm mua sắm
- Nhà hàng
- Cơ sở chăm sóc sức khỏe
2. Thuê Mặt Bằng Thương Mại
Một số doanh nghiệp sở hữu các tòa nhà mà họ thuê. Tuy nhiên, trường hợp phổ biến hơn là bất động sản thương mại được thuê. Thường thì, một nhà đầu tư hoặc một nhóm nhà đầu tư sở hữu tòa nhà và thu tiền thuê từ mỗi doanh nghiệp hoạt động tại đó. Giá thuê thương mại – giá để thuê một không gian trong một khoảng thời gian cụ thể – thường được trích dẫn bằng số đô la thuê hàng năm cho mỗi foot vuông. Ngược lại, giá thuê bất động sản dân cư được trích dẫn dưới dạng tổng số năm hoặc một phí thuê hàng tháng.
Các hợp đồng thuê thương mại thường kéo dài từ một năm đến 10 năm hoặc hơn, với không gian văn phòng và bán lẻ thường trung bình 5 đến 10 năm. Điều này có thể so sánh với các hợp đồng thuê hàng năm hoặc hàng tháng ngắn hạn hơn trong bất động sản dân cư.
Có bốn loại chính của các hợp đồng thuê bất động sản thương mại, mỗi loại yêu cầu mức độ trách nhiệm khác nhau từ chủ sở hữu và người thuê.
Một hợp đồng thuê net đơn làm cho người thuê chịu trách nhiệm trả thuế tài sản.
Một hợp đồng thuê net kép (NN) làm cho người thuê chịu trách nhiệm trả thuế tài sản và bảo hiểm.
Một hợp đồng thuê net ba lần (NNN) làm cho người thuê chịu trách nhiệm trả thuế tài sản, bảo hiểm và bảo dưỡng.
Dưới một hợp đồng thuê tổng, người thuê chỉ trả tiền thuê và chủ sở hữu trả tiền thuế tài sản của tòa nhà, bảo hiểm và bảo dưỡng.
Quản lý Bất động sản Thương mại
Sở hữu và duy trì bất động sản thương mại được thuê yêu cầu quản lý đầy đủ và liên tục bởi chủ sở hữu. Chủ sở hữu tài sản có thể muốn thuê một công ty quản lý bất động sản thương mại để giúp họ tìm, quản lý và giữ các người thuê, giám sát các hợp đồng thuê và các lựa chọn tài chính, và điều phối việc bảo dưỡng và khả năng tiếp thị của tài sản. Kiến thức chuyên môn của một công ty quản lý bất động sản thương mại hữu ích, vì các quy tắc và quy định điều hành tài sản như vậy thay đổi theo tiểu bang, quận, thành phố, ngành công nghiệp và quy mô.
Chủ sở hữu thường phải thực hiện sự cân nhắc giữa việc tối đa hóa thu nhập từ việc thuê và giảm thiểu việc trống và lưu thông người thuê. Lưu thông có thể đắt đỏ đối với chủ sở hữu BĐS thương mại vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của các người thuê khác nhau – ví dụ, nếu một nhà hàng đang chuyển vào một tài sản từng được một phòng tập yoga sử dụng.
3. Kinh doanh từ Bất Động Sản Thương Mại
Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể là một cách tiềm năng sinh lời và là một cách chống lại sự biến động của thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua sự tăng giá tài sản khi bán, nhưng phần lớn lợi nhuận đến từ tiền thuê của người thuê.
Đầu Tư Trực Tiếp
Nhà đầu tư có thể sử dụng các khoản đầu tư trực tiếp nơi họ trở thành chủ sở hữu nhà qua sở hữu tài sản vật lý. Những người phù hợp nhất để đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại là những người có kiến thức đáng kể về ngành hoặc có thể sử dụng các công ty chuyên môn. Các tài sản thương mại là một loại đầu tư bất động sản có rủi ro cao và lợi nhuận cao. Nhà đầu tư như vậy có khả năng là những cá nhân có giá trị ròng cao vì đầu tư vào BĐS thương mại đòi hỏi một lượng vốn đáng kể.
Tài sản lý tưởng là ở trong một khu vực có nguồn cung BĐS thương mại thấp và cầu cao, điều này sẽ mang lại tỷ lệ thuê thuận lợi. Sức mạnh của nền kinh tế địa phương cũng ảnh hưởng đến giá trị của việc mua BĐS thương mại.
Đầu Tư Gián Tiếp
Hoặc nhà đầu tư có thể đầu tư vào thị trường thương mại gián tiếp thông qua sở hữu các chứng khoán thị trường khác nhau, chẳng hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc các quỹ ETF đầu tư vào các cổ phiếu liên quan đến bất động sản thương mại hoặc đầu tư vào các công ty phục vụ thị trường bất động sản thương mại, chẳng hạn như ngân hàng và môi giới bất động sản.
4. Ưu nhược điểm
Ưu Điểm của Bất Động Sản Thương Mại
Một trong những ưu điểm lớn nhất của bất động sản thương mại là tỷ lệ thuê hấp dẫn. Ở các khu vực mà lượng công trình mới được giới hạn bởi đất đai hoặc luật pháp, bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận ấn tượng và dòng tiền hàng tháng đáng kể. Các tòa nhà công nghiệp thường cho thuê với mức giá thấp hơn, mặc dù chúng cũng có chi phí hoạt động thấp hơn so với một tòa nhà văn phòng.
Bất động sản thương mại cũng được hưởng lợi từ các hợp đồng thuê dài hạn với người thuê so với bất động sản dân cư. Độ dài thuê dài hạn này mang lại cho người nắm giữ bất động sản thương mại một lượng dòng tiền ổn định đáng kể, miễn là người thuê dài hạn sử dụng tòa nhà.
Ngoài việc cung cấp một nguồn thu nhập ổn định và phong phú, bất động sản thương mại còn cung cấp tiềm năng cho việc tăng giá vốn, miễn là tài sản được bảo trì và cập nhật. Và, giống như tất cả các loại bất động sản, nó là một loại tài sản riêng biệt có thể cung cấp một lựa chọn đa dạng hiệu quả cho một danh mục cân bằng.
Nhược Điểm của Bất Động Sản Thương Mại
Quy định và quy tắc là các yếu tố chính cản trở đối với hầu hết mọi người muốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại. Các loại thuế, cơ cấu mua bán và trách nhiệm bảo dưỡng cho các tài sản thương mại được chôn vùi trong các lớp văn bản pháp lý. Những yêu cầu này thay đổi tùy theo tiểu bang, quận, ngành công nghiệp, quy mô và nhiều đặc điểm khác. Hầu hết các nhà đầu tư trong bất động sản thương mại đều có kiến thức chuyên môn hoặc một nhóm người có kiến thức về lĩnh vực này.
Một rào cản khác là rủi ro tăng lên liên quan đến lưu thông người thuê, đặc biệt là quan trọng trong một nền kinh tế mà những cửa hàng bán lẻ đóng cửa không lường trước để lại các tài sản trống rỗng mà không có thông báo trước.
Với các khu ở, các yêu cầu cơ sở vật chất của một người thuê thường phản ánh những yêu cầu của người thuê trước đó hoặc sau này. Tuy nhiên, với một tài sản thương mại, mỗi người thuê có thể có nhu cầu rất khác nhau đòi hỏi việc sửa lại đắt đỏ. Chủ sở hữu tòa nhà sau đó phải điều chỉnh không gian để phù hợp với mỗi nhu cầu kinh doanh cụ thể của từng người thuê. Một tài sản thương mại có tỷ lệ trống thấp nhưng lưu thông người thuê cao vẫn có thể mất tiền do chi phí cải tạo cho các người thuê mới.
Đối với những người muốn đầu tư trực tiếp, việc mua một tài sản thương mại là một đề xuất tốn kém hơn nhiều so với một tài sản dân cư. Hơn nữa, trong khi bất động sản nói chung là một trong những lĩnh vực tài sản dễ chịu thanh toán nhất, các giao dịch cho các tòa nhà thương mại thường diễn ra chậm chạp đặc biệt.
Điều Này Làm Lợi Nhuận cho Bất Động Sản Thương Mại và COVID-19
Đại dịch toàn cầu COVID-19 bắt đầu từ năm 2020 không gây ra sự giảm giá lớn về giá trị bất động sản. Ngoại trừ một sự giảm giá ban đầu vào đầu đại dịch, giá trị tài sản đã duy trì ổn định hoặc thậm chí tăng, giống như thị trường chứng khoán, đã phục hồi từ sự giảm giá nghiêm trọng của mình trong quý 2 năm 2020 với một cuộc hành trình phục hồi cũng mạnh mẽ chạy qua hầu hết năm 2021.
Điều này là sự khác biệt quan trọng giữa hậu quả kinh tế xảy ra vào năm 2020 và những gì đã xảy ra một thập kỷ trước đó. Những gì không biết là có thể sự sụp đổ nhanh chóng của các thị trường bất động sản thương mại và đặc biệt là tài sản văn phòng đã được chuyển sang mô hình làm việc từ xa trong tương lai, nhưng đến nay, những lo lắng đó vẫn chưa trở thành hiện thực.
Nhưng một số thay đổi đáng kể đã xảy ra trong ngành bất động sản thương mại, và một số trong số chúng sẽ có khả năng ảnh hưởng lâu dài đến cách thức chúng ta sử dụng không gian thương mại trong tương lai.
5. Kết luận
Như vậy, Bất động sản thương mại là tài sản được sử dụng cho mục đích thương mại hoặc kinh doanh, như văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và giải trí. Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận lớn nhưng cũng có rủi ro cao và yêu cầu kiến thức và quản lý chuyên sâu. Đại dịch COVID-19 đã tạo ra một số thay đổi lớn trong ngành bất động sản thương mại và có thể ảnh hưởng lâu dài đến cách thức chúng ta sử dụng không gian thương mại trong tương lai.
