1. Định nghĩa
Khái niệm bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng nhằm phục vụ cho sản xuất công nghiệp.
Bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Trong đó, đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”.
2. Tiềm năng bất động sản công nghiệp
Thị trường bất động sản đang nóng lên nhờ sự hấp thụ lành mạnh đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi xây sẵn.
Giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể tăng 6-10%/năm ở cả miền Bắc và miền Nam Việt Nam trong hai năm tới, do nhu cầu cao từ các lĩnh vực khác nhau.
Theo báo cáo thị trường bất động sản thương mại quý 3 năm 2023 của CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy đất tại các khu công nghiệp khu vực phía Nam đạt 81,9%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp đạt 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước.
Giá thuê đất trung bình trên thị trường cấp 1 là 189 USD/m2, tăng 1% theo quý và 13% theo năm. Các giao dịch lớn được thực hiện bởi các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản, đầu tư vào lĩnh vực cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.
Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường cấp 1 là 80,2%, giảm 2,4% so với Quý 2 và tăng 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn tiền thuê đất công nghiệp đến từ các doanh nghiệp dệt may, kính áp tròng và sản xuất nhựa.
Trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9, lượng hấp thụ là hơn 700 ha, cao hơn 18% so với cả năm 2022.
Giá thuê đất tại các khu công nghiệp phía Bắc có xu hướng tăng do nhu cầu ngày càng tăng.
Hơn 1,2 triệu m2 diện tích kho và nhà xưởng đã được cung cấp ra thị trường trong 9 tháng, với giá cho thuê trung bình là 4,5 USD/m2 đối với diện tích kho và 4,9 USD đối với diện tích nhà xưởng tại thị trường phía Nam. .
Các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và EU chiếm tới 80% lượng khách hàng tìm kiếm mặt bằng công nghiệp thông qua CBRE.
Khi Việt Nam tiếp tục củng cố quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện như Mỹ, Hàn Quốc và Trung Quốc, những người thuê từ các quốc gia này sẽ dẫn đầu thị trường công nghiệp trong thời gian tới.
Phó Giám đốc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiện Thanh cho biết, nhu cầu thuê kho bãi phục hồi mạnh trong Quý 3, với lượng giao dịch lớn từ các doanh nghiệp logistics.
Bà cho rằng, trong tương lai, sự phát triển bền vững và công nghệ tiên tiến sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, đồng thời cho biết thêm tiêu chí xanh đã trở nên quan trọng để phát triển nhà máy, kho bãi, góp phần phát triển các khu công nghiệp xanh trong tương lai.
Trong khi đó, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam, Trang Lê chỉ ra những dấu hiệu tích cực trên thị trường kho bãi miền Nam những tháng còn lại của năm nay, với tỷ lệ hấp thụ ròng khoảng 86.000 m2.
Hơn 460.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn sẽ được bổ sung vào thị trường phía Nam trong Quý 4, nâng tổng diện tích lên 2,3 triệu m2 vào cuối năm nay 2023.
Như vậy có thể thấy thị trường bất động sản công nghiệp đang nóng lên từng ngày. Đây có thể coi là cơ hội cho các doanh nghiệp đang muốn đầu tư vào đây
